2021년 6월부터 전월세신고제가 시행되어 전국 대부분의 지역에서 체결되는 전월세 계약은 실거래 신고를 의무화하게 되었습니다. 임대인도 또 임차인도 신고에 대해 잘 알아두어야 할 것으로 생각 되는데요. 긴 분량이지만 천천히 읽어보시면 도움이 되실걸로 생각합니다.
1. 전월세신고제란?
임대차 3법 중 마지막 제도인 전월세 계약 신고 대상은 제도 시행일인 2021년 6월부터 체결되는 신규 및 갱신되는 모든 계약이 해당합니다. (다만 금액 변동 없는 갱신 계약은 제외)
- 대상 지역은 수도권, 광역시, 세종시, 도의 시 지역에서 전세 6천만 원, 월세 30만원 초과 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 이내에 관할 지방자치단체에 신고합니다.
- 임대차 거래량이 적고 소액 계약 비중이 높은 군 지역은 신고 대상에서 제외합니다.
- 신규 계약뿐만 아니라 갱신 계약도 신고 대상에 해당되며, 다만 이전과 금액 변동이 없는 갱신 계약의 경우에는 신고 대상에서 제외합니다.
- 신고 내용은 임대차 계약 당사자, 주택 유형과 주소, 임대료, 임대 기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등 주요 계약 사항이 해당합니다.
- 신규 계약의 경우 계약 상항 전반이 해당되고 갱신 계약의 경우 종전 임대료와 계약갱신청구권 사용 여부가 포함합니다.
- 전월세 모두 해당되며 주택임대차보호법 적용을 받는 주택은 모두 신고 대상에 포함. 주거용 오피스텔은 물론 고시원 등과 같은 준주택, 공장과 상가주택 등 비주택도 신고해야 합니다.
- 단 한 달 체험 등 단기 계약이나 학교 기숙사의 경우 신고 대상에서 제외됩니다.
- 신고 대상에 해당할 경우 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 관할 주민센터를 방문하거나 온라인을 통해 신고해야 합니다.
- 주민센터 방문 신고의 경우 신분증과 계약서를 지참해야 하고, 온라인 신고의 경우 본인 확인을 위한 공인인증서도 필요합니다.
- 임대차 계약을 신고하면 자동으로 확정일자가 부여되어, 임차인의 경우 예전과 같이 별도로 확정일자를 받지 않더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다.
- 확정일자가 부여되면 임차 물건의 보증금에 대해 후순위 권리관계에서 우선 변제를 받을 수 있는 우선변제권을 확보
- 단 지역별로 변제 한도액에 차이를 보이는데, 서울은 1억 5천만원, 경기도와 세종시는 1억 3천만원, 광역시는 7천만원, 기타 지역 6천만원까지 변제
- 전월세 신고 대상 지역이나 금액에 해당하지 않을 경우, 기존 방식에 따라 관할 읍면동 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. (수수료 발생)
- 만약 계약을 체결하고 30일이 지난 후 전입하는 경우, 먼저 30일 이내 임대차 계약 신고를 하고 실제 입주 후 별도로 전입 신고를 해야 합니다. 확정일자는 임대차 계약 신고 시 자동으로 부여됩니다.
참고 : 임대차 3법 요약
| 구분 | 전월세상한제 | 계약갱신청구권제 | 전월세신고제 |
| 관련법률 | 주택임대차보호법 | 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 | |
| 주요내용 | 임대차 갱신 시 임대료 증액 상한은 직전 임대료의 5% 이내로 제한 | 임차인은 1회의 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 갱신되는 임대차 존속 기간은 2년 | 임대차 계약일로부터 30일 이내 시·군·구청에 계약 내용을 신고 |
| 시행시기 | 2020년 8월 | 2021년 6월 | |
2. 전월세신고제 온라인 신청 방법
온라인 신고의 경우 부동산거래관리시스템에 접속(공인인증서 필요), 해당 주택이 있는 지역을 선택하면 관할 시·군·구청 거래 신고 사이트로 연결합니다.
- 온라인 신고 방법은 아래의 순서에 맞춰서 진행하면 됩니다.
- 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 접속
- 해당 주택이 있는 지역 선택
- 신고서 작성과 등록(계약서 첨부)
- 전자서명(공인인증서 필요)
- 공무원 승인을 거쳐 신고필증 발급과 확정일자 부여
- 주택임대차계약신고필증은 임대차 계약 신고를 완료한 후 부동산거래관리시스템에 접속하면 출력할 수 있습니다.
- 임대차 계약 신고 시 계약서를 제출하는 경우 주택임대차계약신고필증 교부와 함께 확정일자가 부여되며, 확정일자는 접수 완료된 날부터 효력이 발생합니다.
- 부동산거래관리시스템 사이트를 통해 신고 진행 상황을 확인할 수 있으며, 서류 보완 등 문제가 발생할 경우 문자로 통보됩니다.
- 온라인에서 24시간 신고 가능함에 따라 주민센터를 방문하는 번거로움을 피할 수 있습니다.
- 2021년 6월부터 10월까지 신고된 임대차 계약 중 온라인 신고는 15% 수준입니다.
- 임대인과 임차인 공동 신고가 원칙이나 한쪽이 두 사람의 서명이 들어간 서류를 제출하면 공동 신고로 간주합니다.
- 당사자 중 한 명이 신고할 경우 상대방에게 관련 신고가 접수되었다는 사실이 문자로 통보되며, 부동산거래관리시스템에서 언제든지 확인 가능합니다.
- 신고인의 위임을 받아 위임장을 첨부할 경우 공인중개사 등을 통해서도 신고 가능합니다.
- 임대차 계약을 신고하지 않거나 거짓으로 신고할 경우, 미신고 기간과 계약금액 등에 비례해 4 ~ 100만원까지 차등적으로 과태료가 부과됩니다.
- 다만 신규 제도 도입에 따른 적응을 고려해 시행일부터 2022년 5월 말까지 1년간 계도기간으로 운영, 과태료가 부과되지 않음
현재까지는 계도기간이지만 6월부터는 과태료가 부과되기 때문에 주의를 할 필요가 있습니다. 부동산 임대차시장의 투명성 확보를 위해서 시행되는 실거래 신고 의무화 적용이기에 아무래도 계도기간 종료시 과태료 부과에 대한 부분이 즉시 발생할 수 있는 만큼 사전에 충분히 확인하시고 신고하셨으면 좋겠습니다.
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